各区市住房和城乡建设主管部门，西海岸新区住房和城乡建设局，各建设、施工、监理单位，各有关单位：
为进一步加强我市住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，特别是建设单位质量首要责任，提高住宅工程质量总体水平，根据《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》（国办函〔2019〕92号）《关于落实建设单位质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）《关于进一步完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见》（省住建厅）等相关文件要求，我局制定了《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》（以下简称《作业指导书》），现印发给你们，请结合以下要求一并执行。
一、落实主体责任，进一步规范质量行为
各参建责任主体要高度重视，以住宅工程质量分户验收为抓手，全面落实工程质量终身责任制，消除住宅工程质量隐患，提升住宅工程交付质量标准，为“青岛建造”行业品牌奠定质量基础。
（一）严格落实建设单位质量首要责任。建设单位应牵头组织制定住宅工程质量分户验收方案，高标准、严要求将分户验收工作落到实处，彻底解决选点验收不彻底的问题。
（二）严格落实施工单位分户验收主体责任。施工单位应认真学习领会《作业指导书》，编制切实可行的分户验收方案，报监理、建设单位相关负责人审批后实施。施工单位与专业承包单位应加强管理人员的技能培训，提高管理人员质量责任意识和技术水平，真正做到发现问题、解决问题。
（三）严格落实监理单位监理责任。监理单位应认真审查施工单位提报的分户验收方案，并对实施过程进行严格旁站监理，确保住宅工程质量分户验收落到实处，发挥实效。发现影响工程质量的严重问题时，应及时责令整改，发现分户验收弄虚作假或拒不整改的，应及时通知建设单位，并向工程所在地建设行政主管部门或工程质量监督机构报告。
二、强化政府监管，进一步降低住宅工程质量投诉
各区市住房和城乡建设主管部门，应严格落实住宅工程质量分户验收的监督管理责任。各级建筑工程质量监督机构要采取抽查方式开展比对性复核，确保分户验收落到实处、发挥实效，提升住宅工程交付质量水平，降低住宅工程质量信访投诉率。对弄虚作假、降低工程质量，将不合格工程按照合格工程验收，或者存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的，按照《青岛市建筑市场信用考核管理办法》等相关规定，记入不良行为信息；情节特别严重的,按照《山东省建筑市场信用管理暂行办法》等相关规定，列入建筑市场主体“黑名单”。
《作业指导书》自2021年3月1日起试行，试行期一年。试行期间，遇到相关问题可与青岛市建筑工程质量监督站联系。
青岛市住房和城乡建设局
2021年1月4日
青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书
（试行）
第一条 为进一步加强我市住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，特别是建设单位质量首要责任，提高住宅工程质量总体水平，根据《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》（国办函〔2019〕92号）《关于落实建设单位质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）《关于进一步完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见》（省住建厅），以及国家和省、市有关施工质量验收规范标准等，结合我市实际，制定本作业指导书。
第二条 本作业指导书所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家和省、市有关工程质量验收规范标准、设计文件等，对每户住宅及相关公共部位的观感质量、主要使用功能和工程建设强制性标准的执行情况等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
第三条 我市行政区域内，已取得合法手续的新建、改建、扩建住宅工程质量分户验收工作，以及相关监督管理活动，适用本作业指导书。
第四条 分户验收的依据为国家和省、市现行有关工程建设技术标准、规范、规程，施工图设计文件以及工程合同等。
第五条 分户验收时，要全面落实住宅工程参建各方主体和项目负责人的质量责任，特别要强化建设单位质量首要责任，以及监理、施工等单位的主体责任。
建设单位应当会同监理、施工、物业等有关单位，组建分户验收工作小组，由分户验收工作小组实施分户验收工作。分户验收工作小组应包括下列人员：建设单位项目负责人（组长）和专业技术人员，监理单位总监理工程师（副组长）和专业监理工程师，施工总承包单位项目负责人（副组长）、项目技术负责人、质量员，分包单位项目负责人、项目技术负责人等有关人员；已选定物业公司的，物业公司工程部门负责人（副组长）应当参与分户验收工作，各项目应根据工程的技术特点、建设规模合理配置验收工作小组人员,倡导邀请业主参与分户验收。
建设、施工和监理单位要根据有关规定，强化过程验收，对不符合质量要求的部位，应当严格按照现行《建筑工程施工质量验收统一标准》（gb50300-2013）有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全、使用功能要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁通过验收。
第六条 分户验收包括户内验收（非全装修/全装修）和公共部位验收：
（一）户内验收内容包括：
1.地面、墙面和顶棚质量；
2.门窗工程质量；
3.栏杆、护栏质量；
4.防水工程质量；
5.室内主要空间尺寸；
6.给水排水与采暖工程质量；
7.室内电气工程质量；
8.通风与空调工程质量；
9.建筑节能工程质量；
10.按照有关技术标准、规范、设计图纸或合同约定，应当验收的其他内容。全装修住宅工程质量户内验收除上述项目外，还应包括工程涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程等。
（二）公共部位验收主要内容包括：
屋面、外墙面施工质量；楼（电）梯、通道、地下室等公用部分的使用安全和主要使用功能等。
具体验收内容，参照本作业指导书附件有关表格填写。
第七条 分户验收应具备以下条件：
（一）已完成设计和合同约定的各项内容；
（二）主要使用功能项目的抽查结果均符合要求；
（三）使用安全和主要使用功能的检测资料完整，工程质量控制资料完整；
（四）分部（子分部）、分项工程的质量验收均合格；
（五）分户验收样板套已按《住宅工程质量分户验收方案》验收合格；
（六）国家和省、市建设行政管理部门规定的其他条件。
第八条 分户验收程序
1.施工总承包单位自检合格，向建设单位提出分户验收申请。
2.建设单位组织施工、监理等单位相关责任人共同制订《住宅工程质量分户验收方案》。方案应包括验收单位各方职责和义务、验收小组成员分工、验收依据、验收内容、检查部位、检查方法、仪器设备配置(应注明仪器型号、规格、校准有效期)、不合格项的处理措施、检查过程留痕方式、留存照片的点位、建立“一户一档”电子档案等内容；分户验收样板套应按照分户验收方案进行验收，并进一步修正分户验收方案；方案应当经建设单位项目负责人审核同意后实施。
3.实施现场分户验收。分户验收应当逐户、逐间、逐段进行。分户验收的各个关键环节留取照片，应包含体现户内全景的照片，照片应有房号、时间、验收内容等水印，可以一张照片体现多项验收内容，验收过程宜全程开启照明设备，并按户建立电子档案，做到“一户一档”。
4.分户验收不合格情况的处理要求。分户验收发现不合格的问题，应作标签留痕，分户验收工作小组应当责成施工单位整改，整改后应重新组织分户验收。分户验收合格的，由建设、施工、监理、物业等单位相关验收人员分别在《青岛市（非全装修/全装修）住宅工程质量分户验收表》上签字确认，其中施工项目经理、总监理工程师还应当加盖个人执业印章。
5.分户验收情况汇总。分户验收全部合格后，建设、施工、监理单位应统计汇总每户分户验收和公共部位分户验收情况，形成《青岛市住宅工程质量分户验收汇总表》，相关负责人签字，其中施工项目经理、总监理工程师还应当加盖个人执业印章，汇总表应加盖各单位公章。《青岛市住宅工程质量分户验收汇总表》应根据质量公示制度相关要求进行公示。
第十条 分户验收资料管理：
（一）分户验收资料应包括以下内容：
1.《住宅工程质量分户验收方案》（含分户验收小组成员组成）；
2.住宅工程质量分户验收资料封面（附件1）；
3.住宅工程质量分户验收资料目录（附件2）；
4.《青岛市住宅工程质量分户验收汇总表》（附件3）；
5.对非全装修住宅工程：
《青岛市（非全装修）住宅工程质量分户验收表（户内）》（附件4）；
6.《青岛市（非全装修）住宅工程质量分户验收图（户内）》（附图1）；
7.对全装修住宅工程：
《青岛市（全装修）住宅工程质量分户验收表（户内）》（附件5）；
8.《青岛市（全装修）住宅工程质量分户验收图（户内）》（附图2）；
9.《青岛市（非全装修/全装修）住宅工程质量分户验收室内净距、净高尺寸检验记录表》（附件6）；
10.《青岛市住宅工程质量分户验收表（公共部分）》（附件7）；
11.《青岛市住宅工程质量分户验收图（公共部位）》（附图3）；
12.“一户一档”二维码电子档案（非全装修住宅工程包括附件4、附件6、附图1；全装修住宅工程包括附件5、附件6、附图2）。
（二）分户验收资料应整理、组卷，由建设、施工单位各自归档保存一份完整资料，存档期限自工程竣工验收合格之日起，不应少于5年。
（三）住宅工程交付使用时，建设单位应当根据《青岛市新建商品住宅交付流程指导意见》（青建办字〔2020〕111号）要求，向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、分户验收“一户一档”电子档案等档案。
第十一条 在分户验收实施前，建设单位应将《住宅工程分户验收方案》告知工程质量监督机构；分户验收完成后，由工程质量监督机构根据工程的具体情况随机组织监督抽查。
第十二条 工程质量监督机构应对分户验收工作严格监督抽查，发现分户验收弄虚作假，存在违反工程建设强制性条文、使用安全和主要使用功能等重大质量问题情况的，工程质量监督机构应当终止监督抽查，责令建设单位整改。同时，提高监督抽查比例，责令重新组织分户验收和提高验收组成员级别，验收组组长由建设单位分管质量的领导担任，副组长分别由施工、监理等单位分管质量的领导担任。
第十三条 住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织工程竣工验收。
附件：
附件明细：
1.住宅工程质量分户验收资料封面（附件1）；
2.住宅工程质量分户验收资料目录（附件2）；
3.青岛市住宅工程质量分户验收汇总表（附件 3）；
4.对非全装修住宅工程： 青岛市（非全装修）住宅工程质量分户验收表（户内）（附件4）；
5.青岛市（非全装修）住宅工程质量分户验收图（户内）（附图1）；
6.对全装修住宅工程：青岛市（全装修）住宅工程质量分户验收表（户内）（附件5）；
7.青岛市（全装修）住宅工程质量分户验收图（户内）（附图2）；
8.青岛市（非全装修/全装修）住宅工程质量分户验收室内净距、净高尺寸检验记录表（附件6）；
9.青岛市住宅工程质量分户验收表（公共部分）（附件7）；
10.青岛市住宅工程质量分户验收图（公共部位）（附图3）；
